Estatuto da Cidade

As arras, durante o advento do velho código civil, se constituíram num pré-contrato de formação anterior ao ajuste final. Com base nos ditames da lei de 1916 as partes poderiam estipular um "sinal de negócio" como forma de garantir a construção efetiva do contrato, ou, simplesmente servir o sinal para indenização pelo arrependimento.

 Estas regras estavam contidas nos artigos 1.094 e 1.095 do código revogado. Várias vezes encontramos, nos recibos de arras, a citação dos dois artigos legais que, eram contraditórios em seu teor e fundamentos. O artigo 1.094 obrigava o contrato, tornava-o irretratável e irrevogável, mas o artigo 1.095 contemplava as regras do arrependimento, impondo aquele que se arrependeu um ônus. Esta penalidade consistia em devolução em dobro, se o arrependimento era de quem recebeu as arras, ou a devolução se o arrependimento era de quem deu as arras.

O valor deste sinal é que gerava uma série de controvérsias. Como sinal deveria ser um valor simbólico do total do contrato. O STJ tem firmado jurisprudência no sentido de limitar o valor a ser retido pelo recebedor das arras até o percentual de 25% do valor do contrato. Neste percentual esta inclusa o valor correspondente à fruição, cláusula penal e outros encargos oriundos da falta de execução do contrato.

Porém, as arras cessavam com a efetivação do contrato. Na verdade, elas obrigavam apenas a celebração do contrato. Muitas vezes, as partes incluíam as arras na efetivação do contrato, sendo que nesta hipótese, representavam o valor correspondente ao pagamento.

O novo Código Civil Brasileiro trouxe uma novidade no art. 417 “in verbais”:

“Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal”.

Da leitura do artigo, subtraí-se as seguintes conclusões:

1) As arras deverão ser estipuladas por ocasião da conclusão do contrato. Isto significa que, passam a ser uma cláusula contratual e não mais um pré-contrato como era no Código antigo e revogado;

2) As arras podem ser dadas em dinheiro ou bem móveis. Não houve alteração quanto ao código antigo. Porém cumpre destacar que, não poderá ser objeto de ARRAS um bem imóvel. O artigo restringe a dinheiro ou bem móvel, ou os dois;

3) No caso de execução do contrato, cumprimento, as arras deverão ser restituídas, se forem dadas através de um bem móvel, e se for em dinheiro deverá ser restituídas ou computadas na prestação devida. Esta restituição deverá ocorrer com as devidas correções que envolvem a retenção de um dinheiro por uma das partes, como garantia durante um determinado tempo.

Destes ensinamentos tirados do nosso direito material fica claro que poderá na conclusão do contrato ser estipulado, a título de arras, um sinal de negócio, que substituirá a própria cláusula penal do contrato, ficando o devedor com a segurança necessária, se houver a inexecução contratual, de buscar sua indenização do ponto zero.

Será “bis in idem" estipular a cláusula de Arras mais a Cláusula Penal. Indica a jurisprudência o caminho da fixação em limites que não ofendam os princípios dos contratos estipulados nos artigos 421 e 422 do novo código, quais sejam, a função social do contrato e o principio da probidade e boa-fé.

Com o tempo, será prática de mercado a utilização da cláusula de arras nos negócios imobiliários articulados em empreendimentos e mesmo em negócios entre particulares.

Em substituição as Arras antigas têm o Contrato Preliminar prevista no art. 462 e seguinte da nova ordem de direito material.