Os ônus e benefícios do processo de urbanização

Vamos estudar neste momento a diretriz IX, do artigo 2º. do Estatuto da Cidade. Para melhor introduzir esta matéria vamos transcrever a diretriz:

“IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;”

Chegou a hora de fazermos aquela distinção entre a “cidade formal“ e a “cidade real”. Para um melhor entendimento a cidade real é toda a cidade. Tudo que se incluir na malha urbana ou próxima, a ela se constitui na cidade real. Quando começamos a olhar a cidade como um todo, no seu sentido macro, estaremos diante de diversas situações urbanas, dentro de um contexto, que deveria ser único. Normalmente, onde se concentra a exploração comercial, industrial e a administração pública a cidade é formal. A formalidade é exigida pela infra-estrutura que a indústria, comércio e a própria administração pública necessitam para o seu funcionamento regular.

Não se admite a administração pública funcionamento sem água e luz. Muito menos sem as condições necessárias de acesso a rede de computadores ou rede de fibra ótica, como acontece nas grandes cidades.

Da mesma forma, o comércio para funcionar deve ter uma infra-estrutura abundante para possibilitar o desenvolvimento de suas ações. Com o comércio existe uma particularidade que implica nos chamados corredores comerciais, que num conceito mais atual viraram concentração do comércio, por causa do grande fluxo de veículos e do trânsito do maior número de pessoas possíveis. É a chamada probabilidade de negócio.

Neste mesmo diapasão funcionam os Shopping Centers, que através de uma loja chamada “âncora“ leva um número infinito de pessoas a circularem por um Shopping, possibilitando uma probabilidade de desenvolvimento de vendas, também infinito.

É a velha máxima, de que: “o que os olhos não vêem o coração não sente”. No comércio e shopping’s esta máxima é o contrário: “o que os olhos vêem o coração quer”.

Com relação às indústrias, ocorre o mesmo benefício de infra-estrutura. É necessária que se coloque a disposição da indústria energia elétrica e água suficientes para o seu funcionamento, bem como, esgotamento pluvial e sanitário adequado, e demais infra-estruturas relacionadas com comunicação e logística, para que não sofra a escala industrial solução de continuidade.

Nos assentamentos humanos acontece a mesma coisa. O comércio, a indústria e a administração pública só existem porque tem o seu público alvo, que são os assentamentos humanos.

Na produção das cidades a oferta de infra-estrutura vem diretamente relacionada com o parcelamento do solo, como forma de estender a malha urbana de uma cidade que iniciou como um pequeno vilarejo. A concentração de infra-estrutura desenvolvida pelo poder público concentra-se onde a cidade já existe, fazendo a sua devida adequação as necessidades locais. Podemos notar em nossas cidades que a oferta de infra-estrutura nos chamados centros urbanos são abundantes. Às vezes até sobra infra-estrutura, porque houve uma concentração destes serviços públicos num só local. A extensão desta infra-estrutura para a periferia das cidades, que é a tendência de crescimento urbano (a periferia), se dá através do parcelamento do solo, quando o loteador fica obrigado a implantar na área que pretende parcelar toda a infra-estrutura requerida pelo poder público. Estas infra-estruturas, e não podemos nos esquecer deste conceito, vão desde a infra-estrutura de equipamentos públicos urbanos (água, luz, esgoto, ruas abertas, etc...) até os equipamentos públicos comunitários (escola, saúde, cultura, lazer, etc...).

O que aconteceu neste sistema de parcelamento do solo é que as exigências de infra-estrutura deveriam estar diretamente relacionadas a capacidade de investimento do loteador, o que de fato nunca ocorreu, com raras exceções. Os loteadores eram herdeiros de glebas de terras que foram atingidas pela malha urbana, e procederam na urbanização destas áreas de forma “amadoristica“, o que terminou não atingindo o seu objetivo (a urbanização), e restando aos municípios um legado muito grande de falta de infra-estrutura. Acontece que, a implantação das infra-estruturas que requerem a urbanização exige mais do que a simples vontade, exige o conhecimento técnico e cientifico em razão de sua especificidade. Não basta ter a máquina para abrir via de circulação, é necessária muito mais, inclusive uma equipe interdisciplinar que poderá levar a cabo uma implantação de infra-estrutura de modo a beneficiar realmente toda a cidade.

Com relação aos benefícios da infra-estrutura todos eles são no sentido ambiental. Haverá uma melhor qualidade de vida no momento em que houver uma justa distribuição da infra-estrutura, o que levará a ocupação espacial a uma qualidade e uniformidade da cidade.

Quanto ao ônus da infra-estrutura; esta diretamente relacionada ao seu custo. Insistimos que a partir do Estatuto da Cidade, não poderá mais o poder público beneficiar, com infra-estrutura, a propriedade particular que resulte na sua valorização, sem a devida contrapartida.

A forma de cobrança destes investimentos é através do tributo “Contribuição de Melhoria” que deverá ser exigido no momento anterior ao investimento.

Já, para a cidade ainda informal deverá haver um financiamento desta infra-estrutura de forma escalonada, buscando a administração pública dentro do próprio Estatuto da Cidade e da criação de fundos municipais de desenvolvimento urbano, a fonte de receita para implementar estes benefícios, até atingir a cidade real de forma a que toda ela seja uma cidade formal.

A ONU, através de UM-HABITAT desenvolve programas de saneamento em todo o planeta. Da mesma forma, o Banco Mundial e o Bird também são braços operadores do financiamento desta infra-estrutura. Assim, no momento em que houver projeto, há financiamento e por conseqüência infra-estrutura.

Mas, a grande tarefa dos municípios é exercer um controle efetivo da ocupação do solo de forma a não possibilitar a informalidade da cidade. Este controle preventivo é que levará a justa distribuição e ônus da infra-estrutura a toda a malha urbana.