O Estatuto da Cidade
Estamos diante de uma verdadeira Revolução Social na Propriedade Urbana, conseqüência inevitável de profundas transformações no processo que converteu o Brasil rural em um país urbano e industrial.
A primeira vista, para os proprietários de imóveis urbanos, que serão atingidos pelos instrumentos introduzidos pelo Estatuto da Cidade, o dano ao patrimônio, a livre propriedade e iniciativa comercial será maior do que efetivamente o será para a maioria da população, a beneficiada com o implemento da política urbana.
O imóvel deixará de ser uma forma de acumular riquezas, deverá ser dado ao mesmo um tratamento produtivo. Os vazios urbanos tendem a desaparecer com o implemento da nova política urbana. Assim, os proprietário de extensões urbanas terão, como conseqüência do implemento do Estatuto, uma desvalorização imobiliário que o levará, sem dúvida alguma, à produção.
Entretanto, a lei ao fixar prazo para o término de um empreendimento imobiliário, de um parcelamento ou de uma edificação, está atropelando o mercado. Exige um planejamento do empreendedor ao lançar um empreendimento, que deverá se adequar ao prazo de conclusão, independentemente do mercado absorvê-lo ou não.
E mais, ocorrerá a desvalorização imobiliária, principalmente naquelas áreas atingidas pelo parcelamento, edificação e utilização compulsórias, bem como nas áreas atingidas pelo direito de preempção.
Com relação ao direito de preempção, é uma limitação abusiva do direito de propriedade, que levará aos tribunais a equação deste dispositivo, tendo em vista a indisponibilidade da propriedade pelo período de 5 ( cinco ) anos, independente do exercício ou não daquele direito pela municipalidade.
Quanto ao Poder Público, o Estatuto da Cidade permite ao administrador que planeje a sua cidade de modo a implementar políticas urbanas, com a fonte de recursos advindos dos próprios instrumentos, como é o IPTU progressivo, a licitação para edificação, a outorga onerosa do direito de construir e nos Consórcios Imobiliários.
O administrador público fica, porém, com os encargos de implementar uma política urbana, através dos instrumentos que a lei oferece e, ao mesmo tempo, com toda a receita oriunda destes vinculada ao desenvolvimento da política urbana, voltada exclusivamente para política habitacional.
A lei prevê sanção ao mau administrador, intitulando como improbidade administrativa diversas ações e omissões que na verdade não caracterizam improbidade administrativa.
O Plano Diretor assume sua função essencial no implemento destas políticas, sendo inclusive obrigatória a inclusão de metas e diretrizes tratada pelo diploma urbanístico, como de execução nas leis orçamentárias do município.
Assim, uma cidade bem planejada poderá fazer uso de forma correta destes instrumentos de política urbana, sem distorções, o que favorecerá a implementação de um desenvolvimento urbano sustentado.
A população em geral entende que o Estatuto da Cidade só lhe trouxe benefícios. Com a Gestão Democrática da Cidade, há a participação da sociedade civil organizada em todo o processo legislativo relativo a nova política urbana. É auferido à população, também, a participação na gestão orçamentária do município, bem como a iniciativa de leis quanto a planos e projetos urbanos.
A população de baixa renda, que vive em situação irregular, terá através da Usucapião Coletiva uma oportunidade impar, de se tornar proprietária dos imóveis ocupados.
Enfim, o grande cinturão de sub-habitações, que envolve desde as pequenas até as grandes cidades, terão oportunidade, a partir da titulação de suas áreas, de promoverem a tranqüilidade e segurança a seus moradores. Com a titulação investirão na forma de mutirão e ações junto ao Poder Público de regularização fundiária, com o implemento de obras de infra-estrutura.
Já, a questão ambiental faz parte de todo o Estatuto da Cidade, como forma de contemplar aos seus moradores uma qualidade de vida maior, fazendo com que se eqüalise a projeção urbana com o meio ambiente.
Essas são as nossas considerações finais quanto ao Estatuto da Cidade.